¿Puedes perder la propiedad de tu casa si la has comprado ante notario, pero no la inscribes en el Registro de la Propiedad? La respuesta, parece, es que no ¿verdad? Pues mal. Registra tu casa. La Publicidad registral de tu casa es vital frente a terceros pero, en España, la inscripción de una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad NO es obligatoria.
Registra tu casa
Como vas a ver, sería posible perder tu propiedad si no la inscribes en el Registro. Registra tu casa. Pongo un ejemplo de un caso real:
Cliente inglés que, mediante un poder notarial, realiza un mandato a un intermediario en España para que en su nombre adquiera una vivienda a la que acudir por temporadas. El mandatario, siguiendo sus instrucciones, realiza la compra de la vivienda ante notario, liquida impuestos, cambia de nombre recibos y suministros pero no lleva la escritura a su inscripción en el Registro de la Propiedad. La vivienda se compró libre de cargas y sin hipoteca.
Registra tu casa.
9 años después de la adquisición el vendedor (que ya había cogido su cheque y desaparecido) es embargado por un banco debido a una deuda. El banco investiga sus bienes y encuentra, oh, maravilla, una vivienda a su nombre y, oh, segunda maravilla, libre de cargas. Anota el embargo (el Juzgado no sospecha que no sea de otro sino del moroso) e inscribe su deuda en el Registro de la Propiedad sin que el comprador sepa absolutamente nada. El dueño anterior no comunica nada a nuestro querido amigo inglés, que sigue viniendo cuando allí hace frío.
La vivienda sale a pública subasta y el banco se la adjudica, inscribiéndola a su nombre en el Registro de la Propiedad. Tras la adjudicación y la inscripción, el inglés pierde, absolutamente, todas sus opciones y aquí viene el desastre. Meses después de la adjudicación de la vivienda por parte del banco, el inglés recibe alguna carta “rara” y se percata, más o menos, de lo sucedido. Contacta con un abogado en España que decide interponer una acción declarativa de dominio y una acción reivindicatoria. Craso error.
Registra tu casa.
Y digo craso error pero explico dichas acciones que son tratadas por la jurisprudencia con base en el artículo 348 del Código Civil en relación con el artículo 609 del mismo Código.
Acción declarativa de dominio: no está regulada en el Código Civil, pero tiene como objetivo que se reconozca por el Juzgado que el demandante es el propietario de un inmueble frente al demandado que discute o se atribuye el derecho de propiedad.
Acción reivindicatoria: Mediante esta acción, el propietario no poseedor hace efectivo su derecho a exigir la restitución de la cosa del poseedor no propietario.
Dichas acciones, sin embargo, fueron erróneas porque no cabía su interposición una vez el segundo adquisidor ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad. Así, el artículo 32 de la Ley Hipotecaria dispone que “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”
Y el artículo 34 de la misma Ley y en el que se basó la sentencia del Juzgado de Primera Instancia dispone que “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.”
Registra tu casa.
Estos dos artículos son la base de la seguridad jurídica del sistema patrimonial previsto en nuestra legislación.
Sobre la situación descrita, el Tribunal Supremo ha declarado que si se produce una venta que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y, posteriormente, por el titular registral que ya no es propietario (porque había hecho una transmisión antes a un adquirente que en este momento aún no ha inscrito), se produce una segunda transmisión por venta o por embargo, ello da lugar a la llamada adquisición a “non domino” por el segundo comprador, que queda protegido con preferencia frente al primer comprador, y además da lugar a una pérdida de la propiedad por el primer comprador.
Registra tu casa.
Parece injusto, ¿verdad? Pues así es, y todo ello en virtud de la Seguridad Jurídica colectiva. Esta seguridad se consigue haciendo que el Registro de la Propiedad “certifique”, frente a cualquiera, quién es el real propietario de un inmueble, de manera que quien sostenga lo contrario deberá demostrarlo. Teniendo una escritura pública de compraventa, parece fácil demostrarlo, pero tampoco lo es. La única arma que existe frente a esta doctrina es probar la mala fe del segundo comprador o adquisidor (harto complicado) y probar en juicio que el segundo comprador o el banco, en el ejemplo, sabían que la vivienda no era del comprador y aun así la adquirió.
Pero no todo está perdido si se actúa a tiempo, el comprador tuvo opciones que debido a su desconocimiento del procedimiento judicial de embargo perdió y el inglés tuvo posibilidades de recuperar su vivienda hasta que el banco se la adjudicó y la inscribió a su nombre. Además de las que interpuso el abogado, fuera de plazo, pudo haber interpuesto la famosa tercería de dominio, la cual hubiera prosperado siempre que se hubiera interpuesto antes del momento de la adjudicación del bien por parte del banco, pero no se hizo.
Registra tu casa.
En la actualidad, el inglés ha perdido su vivienda y la única acción posible que le queda para resarcir su pérdida es la de instar una acción de responsabilidad civil contra el mandatario que incumplió su encargo de inscribirla. Pero ahora la vivienda es del banco.
Por tanto, y tras la moraleja de esta triste y desalentadora historia, les recomiendo encarecidamente que inscriban sus inmuebles en el Registro de la Propiedad que corresponda en el momento inmediato tras la compra.
Registra tu casa.
María es abogada, amante de los animales, del buen vino, de las buenas conversaciones jurídicas y de la vida, experta en Derecho Bancario y forma parte de www.javierbeltranabogados.com
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