Voracidad fiscal contra el vendedor. Los impuestos al vender una vivienda gravan una cifra fabricada por la norma y muy superior a la que Ud. cree. El vendedor cree que pagará por lo ganado de compra a venta, sin más. Sin embargo, Hacienda puede convertir una plusvalía moderada en una ganancia patrimonial inflada. Ese resultado puede ser legal, pero roza una fiscalidad opaca y alejada del sentido común, incitando a pagos no declarados en efectivo.

Voracidad fiscal contra el vendedor

Javier Beltrán-Domenech es abogado especializado en Derecho Procesal y Derecho Civil. Javier Beltrán Abogados Alicante.

En una venta ordinaria, la ganancia compara el valor de transmisión con el valor de adquisición. La Ley del IRPF parte de esa regla para las transmisiones onerosas. El problema nace cuando ese valor de adquisición se reduce por amortizaciones acumuladas, reales o no aplicadas. Entonces, los impuestos en la venta de una vivienda dejan de mirar al dinero recibido y miran a una ficción contable que genera ingresos para el Fisco.

Impuestos en la venta de una vivienda alquilada: la trampa de la amortización

Cuando una vivienda ha estado arrendada, el propietario puede deducir la amortización del inmueble. La idea parece razonable. El edificio se desgasta, produce renta y genera un gasto fiscal. Pero esa amortización reaparece después como una sombra severa. Al vender, Hacienda exige minorar el precio de compra (y pudo ser perfectamente hace 20 años) por las llamadas amortizaciones fiscalmente deducibles.

Aquí surge la salvaje desproporción.

Si Ud. compró por 200.000 euros y vende por 260.000, parece que ganó 60.000. Pero, si existen 40.000 euros de amortización, Hacienda puede calcular como si el coste fiscal de aquella compra fuera 160.000. Así, una ganancia económica de 60.000 euros se transforma en 100.000 euros fiscales. Los impuestos en la venta de una vivienda se disparan por una riqueza que no entró en la cuenta bancaria.

No aparece un comprador oculto. No se recibe un segundo cheque. Nadie paga esos 40.000 euros adicionales. La Administración los crea mediante una operación normativa. Por tanto, el vendedor soporta una deuda real sobre una ganancia en parte imaginaria.

La amortización mínima: castigar al que ni siquiera dedujo

La regla alcanza su punto más cuestionable con la amortización mínima. El Reglamento del IRPF ordena computarla en todo caso, aunque el contribuyente no la hubiera considerado como gasto. Es decir, Hacienda puede actuar como si Ud. hubiese disfrutado de una ventaja fiscal que nunca aprovechó.

Esa construcción es especialmente voraz y agresiva. Primero, el ciudadano no reduce su rendimiento del alquiler. Después, al vender, Hacienda le reduce el valor de adquisición. Pierde dos veces. Por ello, los impuestos en la venta de una vivienda pueden convertirse en una carga difícil de explicar al contribuyente diligente.

La Administración suele justificar esta regla para evitar una doble ventaja. Ese argumento solo tiene fuerza cuando la amortización fue deducida. Pero pierde legitimidad cuando la deducción no se aplicó. En tal caso, no se neutraliza un beneficio previo. Se impone una consecuencia adversa por un beneficio inexistente.

IRPF, inflación y plusvalía municipal: acumulación sobre el mismo bolsillo

Además, el sistema ignora con frecuencia el efecto corrosivo de la inflación. No es igual comprar por 150.000 euros hace veinte años que pagar esa suma hoy. Sin embargo, al no existir una actualización general del valor de adquisición, el IRPF puede tratar euros antiguos como si conservaran el mismo poder adquisitivo. Esa decisión endurece los impuestos en la venta de una vivienda.

A ello se suma la plusvalía municipal. Formalmente, el IRPF grava la ganancia patrimonial y el impuesto municipal grava el incremento del valor del terreno urbano. En la práctica, la venta es una sola. El dinero recibido es el mismo. El bolsillo que paga también es el mismo.

La norma local prevé que no exista sujeción cuando se constate la inexistencia de incremento de valor del terreno. Pero esa protección exige conocer la regla, aportar documentos y discutir con el ayuntamiento. De nuevo, el sistema coloca la carga sobre el ciudadano.

Sanciones tributarias: no todo error es culpable

El extremo más censurable aparece cuando Hacienda pretende sancionar. Una cosa es regularizar una autoliquidación. Otra muy distinta es acusar al contribuyente de conducta sancionable. Si Ud. declaró la compra, la venta, los alquileres y el inmueble, no hay ocultación material. Puede haber discrepancia técnica, pero no necesariamente culpa. La potestad sancionadora exige algo más que una diferencia de cálculo. Exige motivar la culpabilidad. No basta invocar que se dejó de ingresar. Tampoco basta copiar la liquidación y añadir una multa. En materia tan compleja, los impuestos en la venta de una vivienda no pueden convertirse en una emboscada sancionadora.

Por tanto, conviene revisar escrituras, gastos, impuestos satisfechos, facturas de mejora, contratos de alquiler y declaraciones antiguas. También debe analizarse si la amortización fue aplicada, si puede discutirse su importe y si procede combatir una sanción. La defensa fiscal empieza por desmontar automatismos.

La fiscalidad inmobiliaria necesita límites claros. Nadie discute que una ganancia real tribute. Lo intolerable es que Hacienda agrande esa ganancia mediante reglas que el ciudadano medio no puede prever. Los impuestos en la venta de una vivienda deben responder a riqueza efectiva, no a ficciones fiscales que benefician siempre al mismo lado.

Voracidad fiscal contra el vendedor

Los impuestos en la venta de una vivienda pueden revelar una voracidad fiscal impropia de un sistema justo. Si la Administración reduce el coste por amortizaciones no deducidas, ignora la inflación y suma tributos, ya no mide la capacidad económica. La fabrica. Y cuando el Estado fabrica la ganancia, el ciudadano necesita defensa jurídica.

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