Aunque Ud. no lo sepa, muchos contratos que actualmente se firman no están regulados de forma específica en el Código Civil y no ha sido sino el transcurso del tiempo el que los ha permitido. Sucede con la opción de compra o el arrendamiento con opción de compra.
Arrendamiento con opción de compra
Por Javier Beltrán-Domenech
Lógicamente, se han admitido y perfeccionado con la venia del Tribunal Supremo tras los recursos masivos desde las Audiencias Provinciales de cada provincia que, a su vez, recibían apelaciones de todos y cada uno de los Juzgados de Primera Instancia de nuestro territorio nacional. Y ello siempre, como digo yo, gracias a los que pierden sus casos y quieren una segunda opinión.
Veamos por la utilidad, y de forma breve, las preguntas a “quién, cómo, cuándo y, sobre todo, cuánto” del arrendamiento con opción de compra. El porqué y el dónde se lo dejamos al lugar en el que Ud. haya decidido comprar.
Arrendamiento con opción de compra
Este tipo de contrato lo volvieron a poner de moda los bancos tras la crisis, completamente culpable por su causa, de 2007. Digo bancos y digo culpa porque muchísimos de ellos se “comieron”, por su propia avaricia y por no avalar (https://www.javierbeltranabogados.com/2016/02/24/vivienda-no-entregada-recupere-su-dinero/ ) las cantidades de los compradores, todo el stock de las viviendas de los quebrados promotores. Era mejor, antes de no vender nada y quedarse con gastos de comunidad e impuestos, tenerle a Ud. como inquilino y, tras unos años en los que todo o parte de lo pagado como renta le servía de pago final de precio, ya iban a notaría. En estos casos, además, la venta final se gravaba con IVA (que pagaba Ud.) y sería un 10% habitualmente ya que se consideraba que el alquiler de la vivienda no evitaba que se vendiera como una “primera transmisión”.
Es habitual que, en muchos de estos contratos de arrendamiento con opción de compra entre el banco, o promotora si quedó viva, y el comprador del inmueble se estableciera una cantidad a pagar, conocida como prima u opción de compra. Esta prima es la que se establece para “motivar” al futuro comprador para optar por adquirir la vivienda en el plazo establecido en el contrato. Cuidado porque el criterio de la Dirección General de Tributos es que esta prima esté sujeta a IVA (21%) por considerarse una prestación de servicios.
Si finalmente el arrendatario ejerce la opción de compra, la compraventa tributará al 10% (o 4%) según proceda, de IVA. El comprador no podrá recuperar ni deducírselo por destinar el inmueble a vivienda pero transcurrido el plazo para ejercer la opción sin ejercerse y el arrendatario decide resolver el contrato y formalizar otro nuevo, tan solo de arrendamiento, éste último no estaría sujeto a IVA.
Arrendamiento con opción de compra.
Diferente, más o menos, es cuando el que vende es un particular, pues existe una segunda transmisión de vivienda y, para el Fisco, esto supone dos hechos imponibles distintos que, sí o sí, aumenta la fiscalidad de la operación para recaudar. Esta operación no está sujeta a IVA pero sí al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que viene a ser el mismo porcentaje. En este caso, el obligado al pago o sujeto pasivo es el arrendatario. La prima u opción de compra es un hecho imponible que también tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Lo bueno es que “bajaría del 21 al 10%”.
La base imponible sobre la que se aplicaría este impuesto será el precio de la “prima”. En los contratos que no se establece un precio por la prima, o esta es menos del 5% del valor de la operación, se toma como base el 5%. Y el tipo impositivo a aplicar a la opción va a depender de cada comunidad autónoma, oscilando entre el 6% y el 10%. Si posteriormente el comprador ejerce la opción esta operación también estará sujeta al ITP. ¿paga más impuestos? Pues sí.
En el arrendamiento con opción de compra el vendedor también paga. Hay que diferenciar entre lo que percibe primero por el alquiler (rendimiento de capital inmobiliario) y, luego, cuando vende.
La opción sería una “ganancia de patrimonio”, y la transmisión final (la venta) sería otra nueva “alteración patrimonial” descontando lo pagado por la opción si así se hubiera pactado. Por ello, lo pagado por las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda y la prima u opción, como les digo, deberían reducir mucho el valor por el que, tras la compra, deberían pagar un 10%.
En todo caso, y en cuanto a tributos, Hacienda les revisará, así que cuando se planteen un arrendamiento con opción de compra, sea Ud. vendedor o comprador, hagan las cosas bien y consulten con #unbuenabogado especialista cuyo coste, créanme, será muy inferior al disgusto que tendrán por haber hecho las cosas a su manera, “como siempre”, leyendo por internet, asesorándose con amigos o simplemente firmando lo que la otra parte les haya puesto encima de la mesa. Les atenderemos encantados si nos llama al T 966171294 y podemos atenderles presencial, por teléfono o videoconferencia el tiempo, día y hora que Ud. desee.
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