Leer una nota simple no es sólo ver un nombre. Es comprender qué clase de propiedad y qué porcentaje mantiene el que vende y qué derechos pueden tener otros. La diferencia entre propiedad desnuda, usufructo y pleno dominio marca el alcance de los derechos sobre un bien: si puede usarse, alquilarse, venderse o no. ¿Es lo mismo propiedad desnuda que nuda? ¿El usufructo impide transmitir la finca? ¿Que es el pleno dominio? ¿El nudo propietario tiene «toda la propiedad»? Veamos brevemente lo básico.

Nudo propietario

Por Javier Beltrán-Domenech

Cuando una persona solicita una nota simple del Registro de la Propiedad espera encontrar una respuesta sencilla: saber quién es el dueño de un inmueble y si hay hipoteca. Pero con frecuencia lo que encuentra es un listado de términos jurídicos que generan más dudas que respuestas: nuda propiedad, usufructo, pleno dominio, mitades indivisas… Y entonces surge la pregunta: ¿Esto qué significa? ¿Quién es el dueño de verdad? ¿Puede vendermela?

Nudo propietario

No es raro que mis clientes consulten, con la nota simple delante, diciendo: “Aquí pone que esta señora tiene la nuda propiedad y también el usufructo. ¿Eso significa que es la dueña o no lo es?”. La respuesta corta es: depende de qué tipo de propiedad tenga. La respuesta útil, la que Ud. necesita para interpretar cualquier nota simple, se la explico aquí.

1. ¿Qué es la “propiedad desnuda” o nuda propiedad? La propiedad desnuda es un término jurídico que hace referencia a la titularidad de un bien sin el derecho de usarlo ni disfrutarlo. Es decir, el nudo propietario es dueño legal del inmueble, pero no puede vivir en él, ni alquilarlo, ni obtener beneficios hasta que finalice el derecho del usufructuario (que es quien lo disfruta). Un ejemplo cotidiano es cuando una madre dona su casa a su hijo, pero se reserva el derecho de vivir en ella hasta su fallecimiento. En ese caso:

– El hijo es nudo propietario.

-La madre es usufructuaria.

– El hijo no podrá vender la casa sin el consentimiento de su madre, ni ocuparla, ni alquilarla.

La nuda propiedad es como una propiedad en espera. Se tiene la base jurídica, pero no el poder de uso. Quien ostenta la propiedad desnuda sabe que, algún día, cuando desaparezca el usufructo, recuperará el dominio completo del bien.

Usufructo

2. ¿Qué es el usufructo? El usufructo es el derecho a usar y disfrutar un bien que no se posee en propiedad. El usufructuario no es el dueño de la vivienda (no puede venderla ni hipotecarla como tal), pero puede vivir en ella, alquilarla, percibir rentas y sacarle rendimiento económico. Este derecho suele estar limitado en el tiempo: lo más habitual es que dure hasta el fallecimiento del usufructuario (usufructo vitalicio), aunque también puede pactarse por años. Ejemplo típico es cuando una persona mayor transmite la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos, pero se reserva el usufructo vitalicio. Hasta que no fallezca, los hijos no pueden hacer nada con la vivienda (salvo que lleguen a un acuerdo con su madre o padre, claro)

El usufructo se considera un derecho real limitado, y aparece con frecuencia en herencias, divorcios, donaciones y ventas con condiciones.

Pleno dominio

3. ¿Qué es el pleno dominio? Cuando hablamos de que una persona tiene el pleno dominio de una finca, nos referimos a que ostenta la propiedad completa y sin limitaciones: tanto la nuda propiedad como el usufructo. El pleno dominio = propiedad desnuda + usufructo.  Quien tiene el pleno dominio puede hacer lo que quiera con el inmueble: usarlo, alquilarlo, venderlo, hipotecarlo… No necesita el permiso de nadie. En términos prácticos, si en la nota simple solo aparece una persona y se indica que tiene el pleno dominio, esa persona es la única propietaria con todos los derechos y facultades legales sobre el inmueble.

¿Por qué es importante distinguir entre estos conceptos?

Dejando en este artículo la hipoteca u otras cargas, es importante pues para venderse una misma finca puede tener varios titulares con derechos distintos y con porcentajes complicadísimos (imagínese que resulta tener «una dieciseiava parte de la mitad indivisa de…» por ejemplo). No basta con ver el nombre que aparece en la nota simple. Hay que leer con atención qué tipo de derecho tiene cada persona. Estos son algunos escenarios habituales:

-Solo aparece un nudo propietario: esa persona es propietaria legal, pero no puede usar la finca.
-Solo aparece un usufructuario: esa persona puede vivir en la finca, pero no venderla.
-Aparecen ambos: hay que entender cómo se reparten los derechos.
-Aparece un único titular con el pleno dominio: es el propietario absoluto, sin limitaciones.

¿Cómo saber si alguien puede vender la casa?

-Solo quien tiene el pleno dominio puede venderla por sí solo.

-Si el inmueble está dividido entre nuda propiedad y usufructo se necesita el acuerdo de ambos titulares para venderla.
-Si solo vende el nudo propietario, el comprador adquiere una propiedad sin uso, hasta que muera el usufructuario.
-Si solo vende el usufructuario, el comprador adquiere el derecho a vivir en la casa mientras dure el usufructo, pero no la propiedad (esto daría para más artículos)

En el mundo jurídico, los matices importan. Y en materia de propiedad, aún más.  Por eso, antes de comprar, heredar, donar o vender un inmueble, es esencial consultar con un profesional que sepa interpretar correctamente la nota simple y, sobre todo, explicar qué implica.

Javier Beltrán-Domenech es Abogado Especialista en Derecho Civil y Herencias

www.herencias-alicante.es 

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