El auge del alquiler vacacional en toda España, y especialmente en la provincia de Alicante, ha provocado no solo una transformación del mercado inmobiliario, sino también numerosos conflictos en comunidades de propietarios. El incremento de viviendas de uso turístico genera tensiones por ruidos, uso abusivo de zonas comunes, inseguridad y degradación de la convivencia.
Alquiler vacacional
Ante este panorama, cabe preguntarse: ¿puede una comunidad de propietarios prohibir o limitar legalmente el alquiler vacacional?
Marco normativo aplicable al alquiler vacacional
El alquiler vacacional no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que su artículo 5.e) lo excluye expresamente. En su lugar, se aplica la normativa turística autonómica. En la Comunitad Valenciana el marco legal se encuentra en la Ley 15/2018 de Turismo, Ocio y Hospitalidad, complementada por decretos sectoriales.
Desde julio de 2025, es obligatorio disponer de un número de registro europeo para cada vivienda turística, lo que refuerza el control público y la trazabilidad de la actividad.
El Decreto-Ley 9/2024 introdujo una novedad crucial: las nuevas altas de viviendas turísticas requieren autorización expresa de la comunidad de propietarios. Esta exigencia se aplica solo a solicitudes posteriores a su entrada en vigor, en respeto al principio de irretroactividad.
El poder de la comunidad para limitar el alquiler vacacional
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fue modificada en 2019 para incluir el artículo 17.12, que permite a la comunidad, con una mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas, limitar o prohibir el alquiler vacacional en el edificio.
Este acuerdo puede adoptar diferentes formas:
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Prohibición absoluta del alquiler vacacional.
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Limitación parcial: número máximo de inquilinos, horarios de uso de zonas comunes, obligación de seguro, etc.
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Restricción de zonas comunes para uso turístico.
Es relevante destacar que este tipo de acuerdos no requiere una causa previa ni la constatación de molestias. Se trata de una potestad preventiva para proteger la convivencia y el carácter residencial del inmueble.
Para tener eficacia frente a terceros, el acuerdo debe constar en acta, elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la prohibición
La Sentencia del Tribunal Supremo 4790/2024, de 3 de octubre, ha clarificado que las comunidades sí pueden prohibir el alquiler vacacional por mayoría de tres quintas partes, no limitándose solo a regularlo.
No obstante, dicho pronunciamiento judicial ratifica que dicha prohibición no puede aplicarse con efectos retroactivos, conforme a otras resoluciones como las STS 1671/2023 y 1643/2023. Por tanto, los propietarios que ya ejercían la actividad de forma legal antes del acuerdo comunitario pueden continuar con ella.
Este criterio salvaguarda el principio de seguridad jurídica y evita situaciones de desprotección frente a decisiones comunitarias sobrevenidas.
Ordenanzas municipales: el caso de Alicante
El Ayuntamiento de Alicante ha adoptado un enfoque activo frente al alquiler vacacional. En 2025 se aprobó una moratoria de dos años para nuevas licencias, mientras se revisa el modelo urbanístico y turístico de la ciudad.
Entre las medidas más destacadas se incluyen:
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Establecimiento de un límite de densidad máxima de viviendas turísticas por cada 100 inmuebles residenciales.
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Requisito de informe de compatibilidad urbanística.
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Denegación de la licencia si la comunidad ha acordado prohibir el alquiler vacacional e inscrito el acuerdo en el Registro.
Esto implica que la colaboración entre normativa municipal y comunitaria refuerza el control y la eficacia de las limitaciones adoptadas.
Justificación de la prohibición: motivos frecuentes
Las comunidades de propietarios de Alicante que acuerdan prohibir el alquiler vacacional suelen hacerlo por razones de convivencia. Las causas habituales son:
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Ruidos y fiestas en horario nocturno.
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Daños a elementos comunes no cubiertos por seguros.
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Uso descontrolado de piscinas, ascensores o garajes.
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Presencia constante de personas ajenas, generando inseguridad.
Si bien no es obligatorio probar estas situaciones para aprobar la prohibición, documentar quejas previas, actas y denuncias refuerza la validez del acuerdo y dificulta su impugnación por propietarios disconformes.
Obligaciones del propietario que alquila su vivienda
El titular de una vivienda de uso turístico debe:
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Informar a los inquilinos de las normas internas de la comunidad.
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Velar activamente por su cumplimiento.
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Contratar un seguro de responsabilidad civil, si así lo exige el acuerdo comunitario.
El incumplimiento reiterado de estas obligaciones puede dar lugar a una limitación individualizada, siempre con el voto favorable de las tres quintas partes.
Procedimiento para limitar o prohibir el alquiler vacacional
Para aprobar válidamente la limitación del alquiler vacacional, la comunidad debe:
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Convocar junta con el punto del orden del día.
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Acordar la medida con el voto favorable de 3/5 de propietarios y cuotas.
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Redactar el acuerdo en el acta de la reunión.
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Elevar a escritura pública.
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Inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
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Comunicarlo a los propietarios y, en su caso, a las autoridades competentes.
Este proceso garantiza la legalidad y eficacia de la medida adoptada.
Conclusión: control del alquiler vacacional y protección de la convivencia
El alquiler vacacional en Alicante no es una actividad libre de restricciones. Las comunidades de propietarios disponen de instrumentos legales sólidos para proteger la convivencia, la seguridad y el uso residencial de sus inmuebles.
La clave está en acordar medidas proporcionales, bien documentadas, debidamente inscritas y ajustadas a derecho. Solo así se logra el equilibrio entre el derecho individual al uso de la propiedad y el interés colectivo en preservar la armonía vecinal.
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Javier Beltrán-Domenech es abogado especializado en Derecho Procesal y Derecho Civil. Javier Beltrán Abogados Alicante.
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